امیر حاجی امیدی
نقش مشاوران املاک در برقراری نظم در معاملات ملکی: چالش‌ها و راهکارها
معاملات ملکی، یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین حوزه‌های اقتصادی هر کشوری محسوب می‌شود که مستلزم دقت، شفافیت و رعایت کامل جوانب قانونی است. در این میان، مشاوران املاک به عنوان واسطه‌های اصلی میان خریداران و فروشندگان، نقشی حیاتی در پویایی بازار مسکن ایفا می‌کنند. با وجود گستردگی فعالیت بنگاه‌های املاک در ایران، که تعداد آن‌ها بسیار بیشتر از دفاتر اسناد رسمی است، همواره بحث‌هایی پیرامون جایگاه قانونی و حدود صلاحیت آن‌ها، به ویژه در زمینه تنظیم قراردادها، وجود داشته است. این مقاله می‌کوشد تا با بررسی جایگاه مشاوران املاک، نقش آن‌ها در برقراری نظم در معاملات ملکی را مورد مداقه قرار داده و چالش‌های موجود را تبیین کند.
۱. جایگاه و وظایف مشاوران املاک: میانجی‌گری و ساماندهی
مشاوران املاک در قلب فرآیند معاملات ملکی قرار دارند و وظایف متعددی را بر عهده می‌گیرند که فراتر از صرف دلالی است. وظیفه اصلی آن‌ها، ایجاد ارتباط مؤثر بین خریدار و فروشنده و تسهیل فرآیند معامله است. این شامل ارزیابی ملک، بازاریابی، برنامه‌ریزی بازدیدها، مذاکره بر سر قیمت، و ارائه اطلاعات شفاف و دقیق به طرفین معامله می‌شود. آن‌ها با شناخت عمیق از بازار محلی و قوانین و مقررات مربوطه، راهنمایی‌های لازم را به افراد ارائه می‌دهند و تلاش می‌کنند تا خواسته‌های طرفین را به یکدیگر نزدیک کرده و روند معامله را پیش ببرند.
علاوه بر این، بسیاری از مشاوران املاک اقدام به تهیه و تنظیم قولنامه و مبایعه‌نامه می‌کنند. در برخی موارد، مشاوران املاک مسئولیت بررسی مدارک هویتی طرفین و مدارک مربوط به ملک را نیز بر عهده دارند تا از صحت اطلاعات اطمینان حاصل شود. این فعالیت‌ها به پویایی بازار مسکن کمک شایانی می‌کند و حضور گسترده بنگاه‌های املاک (قریب ۷۰ هزار بنگاه در کشور) گواهی بر این پویایی است.
۲. دفاتر اسناد رسمی در مقابل بنگاه‌های املاک: چالش صلاحیت تنظیم قرارداد
یکی از نقاط محوری بحث پیرامون نقش مشاوران املاک، موضوع صلاحیت آن‌ها در تنظیم قراردادهاست. از یک سو، دفاتر اسناد رسمی به عنوان نماد عقلانیت مدنی و مراجع قانونی ثبت اسناد، مرجع اصلی برای تنظیم اسناد رسمی و لازم‌الاجرا محسوب می‌شوند. اسناد رسمی، دارای اعتبار قانونی بالایی هستند و در صورت بروز اختلاف، به راحتی در مراجع قضایی قابل استناد می‌باشند. هزینه ثبت معاملات در دفاتر اسناد رسمی معمولاً سقفی مشخص دارد و به طور مستقیم به ارزش معامله بستگی ندارد.
از سوی دیگر، مشاوران املاک به طور سنتی اقدام به تنظیم قراردادهای عادی (مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه) می‌کنند. در نگاه حقوقی، این قراردادها، حتی با وجود کد رهگیری و هولوگرام، همچنان "سند عادی" تلقی می‌شوند و اعتبار آن‌ها همواره در معرض خدشه و تردید قرار دارد. برخی حقوقدانان معتقدند که مشاوران املاک اساساً صلاحیت قانونی برای تنظیم قرارداد، به ویژه در مورد اموال غیرمنقول، را ندارند و وظیفه آن‌ها صرفاً دلالی و معرفی طرفین به یکدیگر است. این دیدگاه بر این اصل استوار است که اسناد رسمی تنها باید توسط مأمورین رسمی و با رعایت کامل مقررات قانونی تنظیم شوند.
این تفاوت در جایگاه قانونی، چالش‌هایی را در پی دارد. بخش قابل توجهی از دعاوی حقوقی در نظام قضایی کشور ناشی از ماهیت عادی اسناد تنظیمی توسط بنگاه‌های املاک است؛ چرا که این اسناد ممکن است در آینده به دلیل عدم رعایت جزئیات حقوقی یا نقص در صلاحیت تنظیم‌کننده، منجر به مشکلات و تضییع حقوق طرفین شوند. حتی دریافت دستمزد برای تنظیم قولنامه توسط مشاورین املاک در صورتی که فاقد پروانه وکالت یا مشاوره حقوقی باشند، عملی غیرقانونی تلقی شده و قابل پیگیری قضایی است.
۳. نقش مشاوران املاک در نظم‌دهی بازار مسکن: جنبه‌های مثبت و منفی
با وجود چالش‌های حقوقی، نمی‌توان نقش مشاوران املاک را در نظم‌دهی به بازار مسکن نادیده گرفت. آن‌ها به عنوان اولین نقطه تماس برای بسیاری از خریداران و فروشندگان، به تسهیل فرآیند یافتن ملک یا مشتری کمک می‌کنند. در سال‌های اخیر، استفاده از سامانه‌های ثبت معاملات املاک و مستغلات و لزوم دریافت کد رهگیری برای قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها، گامی در جهت افزایش شفافیت و نظم‌دهی بوده است.
با این حال، برخی از کارشناسان معتقدند که وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک به درصدی از ارزش معامله، می‌تواند به التهاب بازار و افزایش تصنعی قیمت‌ها دامن بزند. انتشار آگهی‌های گسترده با قیمت‌های بالا و بدون نظارت کافی در فضای مجازی نیز گاهی اوقات می‌تواند منجر به سوداگری و نابهنجاری در بازار مسکن شود.
۴. راهکارهای بهبود و برقراری نظم
برای برقراری نظم و افزایش امنیت حقوقی در معاملات ملکی، پیشنهاداتی مطرح است:
الزام به ثبت رسمی معاملات: با توجه به مزایای بی‌شمار ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی، از جمله اعتبار قانونی، جلوگیری از کلاهبرداری، و امکان استعلام سابقه مالکیت، ترویج و حتی الزام به ثبت رسمی کلیه معاملات ملکی ضروری به نظر می‌رسد. این امر می‌تواند با همکاری بیشتر میان بنگاه‌های املاک و دفاتر اسناد رسمی محقق شود.
افزایش آگاهی حقوقی: آموزش عمومی و افزایش آگاهی حقوقی خریداران و فروشندگان در مورد تفاوت اسناد عادی و رسمی و اهمیت ثبت رسمی معاملات می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.
نظارت دقیق‌تر بر عملکرد مشاوران املاک: نظارت بر رعایت نرخ‌های کمیسیون، جلوگیری از قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی، و اطمینان از صلاحیت مشاوران در چارچوب وظایف قانونی آن‌ها، می‌تواند به شفافیت و انصاف بیشتر در بازار کمک کند. همچنین، لزوم استفاده از قراردادهای چاپی دارای شماره ثبت اتحادیه و نگهداری کپی آن نزد مشاور املاک، از جمله مسئولیت‌های قانونی است که باید به دقت اجرا شود.
بازنگری در ساختار حق‌الزحمه: تعیین مبلغی پلکانی و ثابت برای خدمات مختلف مشاوران املاک، مستقل از ارزش معامله، می‌تواند تعارض منافع موجود را کاهش داده و به شفافیت بیشتر کمک کند.
در نهایت، با وجود نقش انکارناپذیر مشاوران املاک در تسهیل معاملات و پویایی بازار مسکن، تقویت همکاری میان آن‌ها و دفاتر اسناد رسمی و همچنین تبیین دقیق‌تر حدود و ثغور صلاحیت قانونی هر یک، برای ایجاد یک نظام حقوقی منسجم و تضمین امنیت و نظم در معاملات ملکی ضروری است. این تعامل و شفافیت، نه تنها به نفع طرفین معامله است، بلکه به ساماندهی و پایداری کل بازار مسکن نیز یاری می‌رساند.
نظرات کاربران